Từ 2026, chính sách thuế với hoạt động cho thuê nhà có nhiều thay đổi, trong đó đáng chú ý là việc nâng ngưỡng chịu thuế lên 500 triệu đồng/năm và bãi bỏ lệ phí môn bài.
Ngưỡng doanh thu chịu thuế cho thuê nhà mới
Theo Cục Thuế (Bộ Tài chính), cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản, bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ.
Từ ngày 01/01/2026, chính sách thuế đối với hoạt động cho thuê nhà của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có nhiều thay đổi quan trọng theo các quy định mới của pháp luật thuế.
Trong đó, điểm đáng chú ý nhất là việc nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế và chấm dứt thuế khoán, tác động trực tiếp đến nghĩa vụ thuế của người cho thuê nhà.
Theo quy định mới của Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) và Luật Thuế giá trị gia tăng 2024, cá nhân cho thuê nhà chỉ phát sinh nghĩa vụ thuế khi doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm.
Theo đó, doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống sẽ không phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và Không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Còn doanh thu trên 500 triệu đồng/năm sẽ phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN.
Như vậy, từ đầu năm 2026, ngưỡng chịu thuế đối với hoạt động cho thuê nhà đã được điều chỉnh tăng từ 200 triệu đồng/năm lên 500 triệu đồng/năm, đồng thời cho phép khấu trừ ngưỡng này trước khi tính thuế TNCN, thay vì đánh thuế trên toàn bộ doanh thu như trước đây.
Các loại thuế phải nộp khi cho thuê nhà
Từ năm 2026, hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh cho thuê nhà chỉ còn phải nộp 2 loại thuế, gồm:
– Thuế GTGT với thuế suất 5%, ap dụng khi doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm và tính trên toàn bộ doanh thu chịu thuế
– Thuế TNCN với thuế suất 5%, chỉ tính trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm.
Đáng chú ý, theo Nghị quyết 198/2025/QH15, lệ phí môn bài chính thức được bãi bỏ từ ngày 01/01/2026, do đó người cho thuê nhà không còn phải nộp lệ phí môn bài như trước.
Cũng theo Nghị quyết 198/2025/QH15, từ ngày 01/01/2026, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh không còn áp dụng phương pháp khoán thuế. Các trường hợp đang nộp thuế theo phương thức khoán bắt buộc chuyển sang phương pháp kê khai và tự nộp thuế.
Quy định này nhằm tăng tính minh bạch, phù hợp với thực tế doanh thu và bảo đảm công bằng trong thực hiện nghĩa vụ thuế.
Cách tính thuế cho thuê nhà từ 2026
Cách tính thuế TNCN
Thuế TNCN được tính chỉ trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm, theo công thức:
Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu năm – 500 triệu đồng) × 5%
Ví dụ, cá nhân có doanh thu cho thuê nhà 600 triệu đồng/năm thì thu nhập tính thuế = 600 – 500 = 100 triệu đồng và thuế TNCN phải nộp = 100 triệu × 5% = 5 triệu đồng.
Cách tính thuế GTGT
Khác với thuế TNCN, thuế GTGT khi đã vượt ngưỡng sẽ được tính trên toàn bộ doanh thu phát sinh.
Công thức tính: Thuế GTGT phải nộp = Tổng doanh thu × 5%.
Ví dụ: Với doanh thu 600 triệu đồng/năm, số thuế GTGT phải nộp là 30 triệu đồng. Tổng cộng hai loại thuế phải nộp trong trường hợp này là 35 triệu đồng.
Đối với các hợp đồng cho thuê không trọn năm dương lịch, việc xác định doanh thu vẫn dựa trên tổng số tiền thực tế nhận được trong năm đó để đối chiếu với ngưỡng chịu thuế 500 triệu đồng.
Minh Anh
Nguồn: vietnamfinance.vn
